Comment distinguer la vétusté normale des dégradations lors d'un état des lieux de sortie ?

À la sortie du locataire, la question qui fâche est toujours la même : qu'est-ce qui peut être retenu sur le dépôt de garantie ? La règle est simple à énoncer mais délicate à appliquer : le bailleur ne peut retenir que les dégradations imputables au locataire, pas l'usure normale liée au temps qui passe.

Ce qu'est la vétusté normale

La vétusté, c'est l'usure inévitable d'un logement occupé normalement. Une peinture qui ternit après plusieurs années, un sol qui marque légèrement au passage, des joints qui vieillissent : tout cela relève de l'usage normal et ne peut être facturé au locataire. Plus la location a duré, plus cette part d'usure acceptable est importante.

Ce qui constitue une dégradation

La dégradation, elle, résulte d'un défaut d'entretien ou d'un dommage. Un trou dans une cloison, une moquette brûlée, un équipement cassé, des murs couverts de traces qui dépassent l'usure attendue : voilà ce qui peut légitimement être retenu. La différence se juge au regard de la durée d'occupation et de l'état constaté à l'entrée.

• comparez toujours à l'état des lieux d'entrée ;
• tenez compte de la durée de la location ;
• appuyez chaque retenue sur une preuve concrète ;
• chiffrez sur devis ou facture, pas au jugé.

Quelques cas concrets pour se repérer

Une peinture défraîchie après plusieurs années d'occupation relève de l'usure ; des murs percés de nombreux trous non rebouchés, non. Un joint de baignoire jauni relève de l'usure ; une baignoire ébréchée par un choc, non. Le raisonnement est toujours le même : l'élément a-t-il simplement vieilli, ou a-t-il subi un dommage qu'un entretien normal aurait évité ?

• décrivez le défaut sans le qualifier trop vite ;
• rapprochez-le de la mention correspondante à l'entrée ;
• demandez-vous si un usage soigneux l'aurait évité ;
• notez la position du locataire s'il conteste.

Cette comparaison n'est possible que si l'entrée a été bien documentée, avec des photos datées à l'appui. Sans référence claire à l'entrée, distinguer usure et dégradation devient une affaire de parole contre parole, que personne ne gagne vraiment.